深圳楼市大涨，惠州也跟着涨；深圳楼市一跌，惠州直接坑爹。
这几年的惠州楼市，比任何一个临深城市都要惨烈，放在全国也是独特的楼市样本。
作为堂堂大湾区九城之一，从遍地大降价，到跌回县城价，再到如今的降价潮卷土重来，惠州楼市已经完全跌得不讲武德了。
(资料图片仅供参考)
01
这一次，惠州开发商为了卖房到底有多拼？
惠阳淡水的现房 东方铂悦府 ，从备案价1.5万/平，直接降到了8600元/平，还送车位和物业费， 相当于打了5折 。
根据项目喜报披露，降价后一天就卖出了56套。
半价卖房回款，开发商爽了，官方也说没问题，房企自主降价是市场行为。
但之前按原价买的业主却有苦难言，房产在一夜之间大幅跳水，小心脏不好的，想跳楼的心都有。
惠阳的 中洲河谷花园 ，此前1.4万/平，现在8500元/平， 降价40%左右 。
惠城的 碧桂园十里江南 ，此前一万多，现在7字头起， 降价30%以上 。
位于大亚湾的 臻悦府 更英勇 ，从备案价1.47万/平，降到了7000元/平。
相比备案价，直接打了4.8折，放眼全国，也是数一数二的存在。
而这，仅仅是惠州新房市场的冰山一角。
在住宅库存量大、供应量不减、本地购买力远远不足以支撑这些供应量的情况下，房子难卖到崩溃将是惠州楼市的常态。
02
在此前的文章里，我们就多次强调，惠州楼市自身没有造血能力，绝大部分都是依靠外溢的购买力，其中深圳客占大头。
然而深圳楼市近两年的行情怎么样，大家都有目共睹。被压了两年的指导价政策终于被架空，也只是狂欢了几夜，很快就落幕了，购房者的信心还没来得及修复又回到了原点。
由于惠州毗邻深圳这座大山，前些年跟着大哥吃了不少肉，直到现在都还能听到这样的话： “只要你长期看好深圳的发展，未来惠州的房子就一定还有价值。”
一些胆子比较肥的人，或看不懂趋势的小白，可能就真听信了这些故事，心痒痒地想进场抄底，反正房子价格便宜，一套只要百来万。
首先，这个思维它就很危险。
便宜与贵并不是绝对的，而是相对概念。
茅台的股票一两千/股，但它很有价值，所以不一定贵。而有些快退市的垃圾股几毛钱/股，如果没有价值，那就是很贵。
其次，供需两端严重失衡。
长期决定房子价格涨跌的因素，除了产业，就是供需。
产业方面，惠州难言高端，而这里最不缺的就是房子。
惠州合纵行数据显示，截至4月底， 惠州全市商品住宅存库量为166271套，库存面积为1772.3万㎡ ，预计要29.5个月才能消化完这些库存。
关键是，惠州每年还会建很多新房子，当你走进这座城市，目光所及之处都是高楼林立。
最后，也是最重要的一点，深圳楼市内部格局正在发生变化。
为解决好低收入群体的住房问题，近年来深圳不断加大保障房建设筹集和供应力度。
在《2023 年度住房发展实施计划》里也明确提到了， 今年将建设筹集保障性住房18.5万套，计划供应分配保障性住房8.7万套。
这意味着，之前因买不起深圳房子，而选择惠州临深板块的那一波刚需，会有很大一部分回流到深圳保障房市场。
之前流传已久的“来了深圳，就是惠州人”，在保障房体系的建立下，或将得到解决。
03
回到深圳楼市，也是一样的逻辑。
随着楼市的不确定性越来越多，保障房供应越来越大，原本投资属性较差的商品房，会逐渐变得黯然失色。
尤其是远郊区的老破小、老破大，所面临的挑战前所未有。
综上，梳理几点。
1、惠州楼市有没有行情，主要看深圳。
2、由于惠州当年靠疯狂卖地圈钱，导致房子严重过剩，即便深圳回暖，惠州也很难再像过去那样大鱼大肉，能喝到点汤就不错了。
3、产业是城市的根基，有产业支撑，才有房地产，而不是相反。
4、深圳公租房、人才房以及未来的5折共有产权房，会让便宜的房子更便宜，贵的商品房更贵。
5、不要和低端产品谈质量，不要和优质产品谈价格。在自己的能力范围内，去买最好的片区和最好的产品。
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